О реновации жилищного фонда в Российской Федерации

23 ноября 2018 года в Малом зале ГД РФ (Москва, ул. Охотный ряд, д. 1). Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству провел парламентские слушания на тему: «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации».

По состоянию на 1 июля 2018 года на территории Российской Федерации общая площадь жилых помещений в аварийных многоквартирных домах, признанных таковыми после 1 января 2012 года, составила 13,93 млн кв.м., в которых проживает 826,93 тыс человек, из них площадь жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными в связи с их физическим износом, составляет 13,41 млн кв.м., в которых проживает 799,52 тыс человек. Работа по расселению данного фонда будет продолжена в рамках деятельности Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

И если проблема аварийного жилищного фонда находится на постоянном контроле федеральных органов исполнительной власти, то проблема ветхого фонда (таковым является жилищный фонд, процент физического износа которого составляет от 66 до 69%) в настоящее время возлагается исключительно на субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. В большинстве случаев ее решение может осуществляться в рамках градостроительного механизма развития застроенных территорий.

массовое строительство нового жилья в рамках договоров освоения территорий делает экономически нецелесообразной реализацию проектов застроенных территорий для частных инвесторов

Однако, с одной стороны, массовое строительство нового жилья в рамках договоров освоения территорий делает экономически нецелесообразной реализацию проектов застроенных территорий для частных инвесторов. С другой стороны, проекты застроенных территорий не учитывают жилищные права и законные интересы граждан в связи с применяемой процедурой изъятия земельных участков, на которых располагаются принадлежащие им объекты жилой недвижимости, для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, помимо аварийного и ветхого жилищного фонда существует жилищный фонд, который не отвечает критериям качества, комфортности и безопасности проживания в нем граждан.

03 foto GD RF Hovanskay 23111804 foto GD RF Hovanskay 23111805 foto GD RF Hovanskay 23111806 foto GD RF Hovanskay 231118
Действующие на сегодняшний день программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, хотя и направлены на достижение поставленной Президентом Российской Федерации цели по сокращению непригодного для проживания жилищного фонда, однако они носят выборочный характер и не в состоянии решить проблему некомфортного жилья.
На сегодняшний день в субъектах Российской Федерации, за исключением города Москвы, отсутствует механизм обновления жилищного фонда, устанавливающий единые принципы, условия и ограничения обновления жилищного фонда и направленный на комплексное урегулирование вопросов сноса или реконструкции объектов жилищного фонда в пределах конкретной территории при непосредственном участии населения.
Депутатами Государственной Думы Российской Федерации С.М. Мироновым и, Г.П. Хованской в ГД РФ внесен проект федерального закона № 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», предлагающий соответствующий механизм.
Законопроектом предусматриваются следующие положения:
Вводится понятие реновации жилищного фонда, под которой понимается реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведение мероприятий по благоустройству жилых территорий.
Органы государственной власти субъекта Российской Федерации или органы местного самоуправления в случае принятия соответствующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации наделяются полномочиями по определению содержания программы реновации.
Программа реновации включает в себя:
— определение источников и объемов финансирования программы реновации;
— установление порядка и определение условий улучшения жилищных условий граждан (собственников и нанимателей), проживающих в многоквартирных домах, жилых домах, подлежащих сносу или реконструкции. При этом такие порядок и условия не должны снижать предусмотренные жилищным законодательством и иными федеральными законами гарантии улучшения жилищных условий граждан;
— принятие решения о реновации жилищного фонда на основании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и другие условия.
Предусматривается возможность создания субъектом Российской Федерации фонда содействия реновации жилищного фонда в организационно-правовой форме унитарной некоммерческой организации с наделением ее рядом организационных функций.
Гражданам предоставляются следующие гарантии обеспечения их жилищных прав:
— нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать следующим требованиям:
— жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения равна или превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
— жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, санитарным и техническим требованиям, установленным жилищным законодательством и законодательством субъекта Российской Федерации;
— жилое помещение расположено в том же населенном пункте (в городах федерального значения в том же внутригородском муниципальном образовании), в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации;
Собственникам по их выбору предоставляется равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности. При этом, если гражданин выбирает равноценное возмещение в денежной форме, то ему дополнительно должна быть выплачена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Исключается предоставление комнаты гражданину, проживающему в квартире коммунального заселения. Такому гражданину предоставляется отдельная квартира.
С момента утверждения программы реновации жилищного фонда собственники помещений в многоквартирных домах, включенных в краткосрочную программу, прекращают уплату взносов на капитальный ремонт. При этом средства фондов капитального ремонта, которые формировались собственниками помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации жилищного фонда, направляются на цели реализации этой программы.
Включение многоквартирных домов в программу реновации жилищного фонда может осуществляться только в том случае, если собственниками жилых помещений на общем собрании принято такое решение. Законопроектом подробно регламентируется процедура проведения общего собрания и последствия принятия на общем собрании указанного решения.
Следует отметить, что согласно законопроекту данный механизм может быть реализован только в случае принятия соответствующего решения органами государственной власти субъектов Российской Федерации и формирования нормативной правовой базы в субъектах Российской Федерации. Таким образом, субъектам Российской Федерации предоставляется право применения на своей территории механизма реновации жилищного фонда. При этом источниками финансирования согласно законопроекту могут быть бюджетные и внебюджетные средства.
Прошедшие парламентские слушания и были посвящены обсуждению данного законопроекта.
Открывая дискуссию, председатель Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Петровна Хованская подчеркнула, что законопроект потребует внесения изменений в Градостроительный, Земельный, Административный, Налоговый кодексы, поэтому ко второму чтению он будет существенно доработан.
По ее мнению, именно сейчас надо продумать стратегию на будущее и создать нормативно-правовую базу, как основу для успешной реновации в РФ. Тем более что законопроект о всероссийской реновации сильно отличается от московского варианта.
«Наш проект отличается от московского тем, что у нас предполагается не только и не столько снос, а в первую очередь реконструкция домов, которые могут быть реконструированы», — пояснила Г.П. Хованская.
Заместитель Председателя ГД, руководитель рабочей группы по защите прав и интересов граждан при реализации программы реновации в Москве Петр Олегович Толстой сообщил, что, согласно соцопросам, 70% граждан России хотели бы распространить программу реновации на регионы. Однако, по его словам, не у всех регионов есть такие финансовые возможности, как у столицы. «Согласно данным социологов, более 70% россиян хотели бы перенести реновацию в регионы, эта проблема актуальна для всех субъектов РФ. В частности, Республика Тыва, Республика Саха (Якутия), Республика Дагестан, Республика Ингушетия и Ямало-Ненецкий автономный округ вошли в ТОП-5 регионов с самой большой долей ветхого и аварийного жилья в общей площади недвижимости в субъекте», — сказал депутат. Доля ветхого и аварийного фонда там составляет от 9,3% до 17,3%. «Только вдумайтесь в эту цифру. Именно поэтому под руководством главы Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галины Петровны Хованской идет работа над законопроектом, который стал бы рамочным для реализации программы реновации на территории всей России», — подчеркнул П.О. Толстой.
При этом он напомнил, что все регионы имеют достаточно разный потенциал и разные возможности: «Все понимают, что средств, какие есть в Москве, в регионах нет. И вы знаете, насколько по разному сегодня живут люди. Но нам необходимо улучшить качество их жизни, расселив дома, которые уже завтра станут аварийными и уже сегодня не подлежат капитальному ремонту, совместно с представителями регионов подумав, как это можно сделать», — и добавил, что опыт по подготовке и проведению реновации в Москве не был простым, было много острых дискуссий. Однако, несмотря на это, уже год программа реализуется и дает свои результаты.
«Мы стараемся учитывать пожелания и интересы граждан. И в этом смысле рабочая группа при Государственной Думе выполняет функцию надзора за соблюдением прав граждан и пытается по мере возможности снять вопросы законодательного характера, которые возникают в ходе реализации программы. Этот опыт очень пригодится в случае реализации программы в регионах, он должен быть использован», — заявил в завершении своего выступления П.О. Толстой.
«Если мы говорим о старте реновации, то это должны быть в первую очередь столичные города субъектов. Это должны быть центры, которые какое-то время, мягко говоря, хаотично застраивались, и там происходило непонятно что», — сказал Н.Е. Стасишин. Он добавил, что реновация в регионах ни в коем случае не должна заменять собой программы по переселению из ветхого и аварийного жилья, а также капитальный ремонт.
«Действительно, сегодня не во всех регионах необходимо увеличивать количество квадратных метров, необходима в первую очередь реконструкция, особенно кирпичные пятиэтажные дома — есть возможность их реконструировать так, чтобы появились дополнительные общественные пространства», — добавил Н.Е. Стасишин.
Он также предложил проводить реновацию не только жилых, но и нежилых объектов.
«Программа реновации не должна противопоставляться программе расселения аварийного жилья, а стать ее драйвером», — заявил заместитель генерального директора Фонда ЖКХ Олег Станиславович Рурин.

07 foto GD RF Hovanskay 23111808 foto GD RF Hovanskay 23111809 foto GD RF Hovanskay 23111810 foto GD RF Hovanskay 23111811 foto GD RF Hovanskay 23111812 foto GD RF Hovanskay 231118
Фонд, чья работа продлена до 2026 года, может субсидировать застройщиков при расселении ими аварийных домов. Такой опыт у фонда есть — в прошлые годы 4% от общих объемов расселения реализовывались в рамках договоров с инвесторами о развитии застроенных территории. Сейчас перед Фондом стоит задача значительно расширить этот способ реализации программы и создать привлекательные механизмы привлечения инвесторов.
«И вот тут возникает ключевой момент — если в территории только аварийные дома, потенциала для инвестора нет. Надо расширять предложения, включая в договор и ветхие дома», — отметил О.С. Рурин. Для того, чтобы реализовать такой договор, необходим прописанный в законе целый комплекс правовых оснований для расселения разных типов домов.
В обсуждении законопроекта также приняли участие:
— Басин Ефим Владимирович, член Президиума Правления Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства
— Диденко Алексей Николаевич, член комитета Госдумы по конституционному законодательству и государственному строительству, первый заместитель руководителя фракции ЛДПР;
— Шепель Алексей Николаевич, председатель совета директоров строительной корпорации S.Holding;
— Торощин Игорь Андреевич, член комитета ГД по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству;
— Котровский Дмитрий Михайлович, член Президиума Правления «ОПОРЫ РОССИИ»;
— Константинов Алексей Дмитриевич, председатель Ярославской областной Думы;
— Кудряшов Михаил Николаевич, главный архитектор Ярославской области;
— Куприна Наталия Юрьевна, первый вице-мэр Южно-Сахалинска;
— Барановский Евгений Петрович, заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга.
— Селезнев Николай Филиппович, начальник отдела нормативно-технического регулирования НП «СРО ОСГиНК»;
— Бачурина Светлана Самуиловна, ответственный секретарь Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы Российской Федерации по транспорту и строительству и другие.
«Депутатский законопроект — рамочный, на его основе регионы могут создавать свои программы и региональные фонды реновации», — подвела итог дискуссии Г.П. Хованская — Мы прописали то, что необходимо для всех субъектов — конституционные права граждан на жилище, и те нормы Гражданского кодекса, которые не должны нарушаться».
По ее словам, положительный отзыв на законопроект пришел из 33 субъектов, замечаний не высказали 9, и 21 регион инициативу не поддержал. Таким образом, этот законопроект востребован в большом количестве регионов и может стать инструментом для улучшения качества жилья и городской среды для многих россиян.

Сергей Козлов