23 ноября 2018 года в Малом зале ГД РФ (Москва, ул. Охотный ряд, д. 1). Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству провел парламентские слушания на тему: «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации».
По состоянию на 1 июля 2018 года на территории Российской Федерации общая площадь жилых помещений в аварийных многоквартирных домах, признанных таковыми после 1 января 2012 года, составила 13,93 млн кв.м., в которых проживает 826,93 тыс человек, из них площадь жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными в связи с их физическим износом, составляет 13,41 млн кв.м., в которых проживает 799,52 тыс человек. Работа по расселению данного фонда будет продолжена в рамках деятельности Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
И если проблема аварийного жилищного фонда находится на постоянном контроле федеральных органов исполнительной власти, то проблема ветхого фонда (таковым является жилищный фонд, процент физического износа которого составляет от 66 до 69%) в настоящее время возлагается исключительно на субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. В большинстве случаев ее решение может осуществляться в рамках градостроительного механизма развития застроенных территорий.
массовое строительство нового жилья в рамках договоров освоения территорий делает экономически нецелесообразной реализацию проектов застроенных территорий для частных инвесторов
Однако, с одной стороны, массовое строительство нового жилья в рамках договоров освоения территорий делает экономически нецелесообразной реализацию проектов застроенных территорий для частных инвесторов. С другой стороны, проекты застроенных территорий не учитывают жилищные права и законные интересы граждан в связи с применяемой процедурой изъятия земельных участков, на которых располагаются принадлежащие им объекты жилой недвижимости, для государственных или муниципальных нужд.
Кроме того, помимо аварийного и ветхого жилищного фонда существует жилищный фонд, который не отвечает критериям качества, комфортности и безопасности проживания в нем граждан.
Действующие на сегодняшний день программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, хотя и направлены на достижение поставленной Президентом Российской Федерации цели по сокращению непригодного для проживания жилищного фонда, однако они носят выборочный характер и не в состоянии решить проблему некомфортного жилья.
На сегодняшний день в субъектах Российской Федерации, за исключением города Москвы, отсутствует механизм обновления жилищного фонда, устанавливающий единые принципы, условия и ограничения обновления жилищного фонда и направленный на комплексное урегулирование вопросов сноса или реконструкции объектов жилищного фонда в пределах конкретной территории при непосредственном участии населения.
Депутатами Государственной Думы Российской Федерации С.М. Мироновым и, Г.П. Хованской в ГД РФ внесен проект федерального закона № 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», предлагающий соответствующий механизм.
Законопроектом предусматриваются следующие положения:
Вводится понятие реновации жилищного фонда, под которой понимается реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведение мероприятий по благоустройству жилых территорий.
Органы государственной власти субъекта Российской Федерации или органы местного самоуправления в случае принятия соответствующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации наделяются полномочиями по определению содержания программы реновации.
Программа реновации включает в себя:
— определение источников и объемов финансирования программы реновации;
— установление порядка и определение условий улучшения жилищных условий граждан (собственников и нанимателей), проживающих в многоквартирных домах, жилых домах, подлежащих сносу или реконструкции. При этом такие порядок и условия не должны снижать предусмотренные жилищным законодательством и иными федеральными законами гарантии улучшения жилищных условий граждан;
— принятие решения о реновации жилищного фонда на основании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и другие условия.
Предусматривается возможность создания субъектом Российской Федерации фонда содействия реновации жилищного фонда в организационно-правовой форме унитарной некоммерческой организации с наделением ее рядом организационных функций.
Гражданам предоставляются следующие гарантии обеспечения их жилищных прав:
— нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать следующим требованиям:
— жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения равна или превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
— жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, санитарным и техническим требованиям, установленным жилищным законодательством и законодательством субъекта Российской Федерации;
— жилое помещение расположено в том же населенном пункте (в городах федерального значения в том же внутригородском муниципальном образовании), в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации;
Собственникам по их выбору предоставляется равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности. При этом, если гражданин выбирает равноценное возмещение в денежной форме, то ему дополнительно должна быть выплачена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Исключается предоставление комнаты гражданину, проживающему в квартире коммунального заселения. Такому гражданину предоставляется отдельная квартира.
С момента утверждения программы реновации жилищного фонда собственники помещений в многоквартирных домах, включенных в краткосрочную программу, прекращают уплату взносов на капитальный ремонт. При этом средства фондов капитального ремонта, которые формировались собственниками помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации жилищного фонда, направляются на цели реализации этой программы.
Включение многоквартирных домов в программу реновации жилищного фонда может осуществляться только в том случае, если собственниками жилых помещений на общем собрании принято такое решение. Законопроектом подробно регламентируется процедура проведения общего собрания и последствия принятия на общем собрании указанного решения.
Следует отметить, что согласно законопроекту данный механизм может быть реализован только в случае принятия соответствующего решения органами государственной власти субъектов Российской Федерации и формирования нормативной правовой базы в субъектах Российской Федерации. Таким образом, субъектам Российской Федерации предоставляется право применения на своей территории механизма реновации жилищного фонда. При этом источниками финансирования согласно законопроекту могут быть бюджетные и внебюджетные средства.
Прошедшие парламентские слушания и были посвящены обсуждению данного законопроекта.
Открывая дискуссию, председатель Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Петровна Хованская подчеркнула, что законопроект потребует внесения изменений в Градостроительный, Земельный, Административный, Налоговый кодексы, поэтому ко второму чтению он будет существенно доработан.
По ее мнению, именно сейчас надо продумать стратегию на будущее и создать нормативно-правовую базу, как основу для успешной реновации в РФ. Тем более что законопроект о всероссийской реновации сильно отличается от московского варианта.
«Наш проект отличается от московского тем, что у нас предполагается не только и не столько снос, а в первую очередь реконструкция домов, которые могут быть реконструированы», — пояснила Г.П. Хованская.
Заместитель Председателя ГД, руководитель рабочей группы по защите прав и интересов граждан при реализации программы реновации в Москве Петр Олегович Толстой сообщил, что, согласно соцопросам, 70% граждан России хотели бы распространить программу реновации на регионы. Однако, по его словам, не у всех регионов есть такие финансовые возможности, как у столицы. «Согласно данным социологов, более 70% россиян хотели бы перенести реновацию в регионы, эта проблема актуальна для всех субъектов РФ. В частности, Республика Тыва, Республика Саха (Якутия), Республика Дагестан, Республика Ингушетия и Ямало-Ненецкий автономный округ вошли в ТОП-5 регионов с самой большой долей ветхого и аварийного жилья в общей площади недвижимости в субъекте», — сказал депутат. Доля ветхого и аварийного фонда там составляет от 9,3% до 17,3%. «Только вдумайтесь в эту цифру. Именно поэтому под руководством главы Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галины Петровны Хованской идет работа над законопроектом, который стал бы рамочным для реализации программы реновации на территории всей России», — подчеркнул П.О. Толстой.
При этом он напомнил, что все регионы имеют достаточно разный потенциал и разные возможности: «Все понимают, что средств, какие есть в Москве, в регионах нет. И вы знаете, насколько по разному сегодня живут люди. Но нам необходимо улучшить качество их жизни, расселив дома, которые уже завтра станут аварийными и уже сегодня не подлежат капитальному ремонту, совместно с представителями регионов подумав, как это можно сделать», — и добавил, что опыт по подготовке и проведению реновации в Москве не был простым, было много острых дискуссий. Однако, несмотря на это, уже год программа реализуется и дает свои результаты.
«Мы стараемся учитывать пожелания и интересы граждан. И в этом смысле рабочая группа при Государственной Думе выполняет функцию надзора за соблюдением прав граждан и пытается по мере возможности снять вопросы законодательного характера, которые возникают в ходе реализации программы. Этот опыт очень пригодится в случае реализации программы в регионах, он должен быть использован», — заявил в завершении своего выступления П.О. Толстой.
«Если мы говорим о старте реновации, то это должны быть в первую очередь столичные города субъектов. Это должны быть центры, которые какое-то время, мягко говоря, хаотично застраивались, и там происходило непонятно что», — сказал Н.Е. Стасишин. Он добавил, что реновация в регионах ни в коем случае не должна заменять собой программы по переселению из ветхого и аварийного жилья, а также капитальный ремонт.
«Действительно, сегодня не во всех регионах необходимо увеличивать количество квадратных метров, необходима в первую очередь реконструкция, особенно кирпичные пятиэтажные дома — есть возможность их реконструировать так, чтобы появились дополнительные общественные пространства», — добавил Н.Е. Стасишин.
Он также предложил проводить реновацию не только жилых, но и нежилых объектов.
«Программа реновации не должна противопоставляться программе расселения аварийного жилья, а стать ее драйвером», — заявил заместитель генерального директора Фонда ЖКХ Олег Станиславович Рурин.
Фонд, чья работа продлена до 2026 года, может субсидировать застройщиков при расселении ими аварийных домов. Такой опыт у фонда есть — в прошлые годы 4% от общих объемов расселения реализовывались в рамках договоров с инвесторами о развитии застроенных территории. Сейчас перед Фондом стоит задача значительно расширить этот способ реализации программы и создать привлекательные механизмы привлечения инвесторов.
«И вот тут возникает ключевой момент — если в территории только аварийные дома, потенциала для инвестора нет. Надо расширять предложения, включая в договор и ветхие дома», — отметил О.С. Рурин. Для того, чтобы реализовать такой договор, необходим прописанный в законе целый комплекс правовых оснований для расселения разных типов домов.
В обсуждении законопроекта также приняли участие:
— Басин Ефим Владимирович, член Президиума Правления Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства
— Диденко Алексей Николаевич, член комитета Госдумы по конституционному законодательству и государственному строительству, первый заместитель руководителя фракции ЛДПР;
— Шепель Алексей Николаевич, председатель совета директоров строительной корпорации S.Holding;
— Торощин Игорь Андреевич, член комитета ГД по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству;
— Котровский Дмитрий Михайлович, член Президиума Правления «ОПОРЫ РОССИИ»;
— Константинов Алексей Дмитриевич, председатель Ярославской областной Думы;
— Кудряшов Михаил Николаевич, главный архитектор Ярославской области;
— Куприна Наталия Юрьевна, первый вице-мэр Южно-Сахалинска;
— Барановский Евгений Петрович, заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга.
— Селезнев Николай Филиппович, начальник отдела нормативно-технического регулирования НП «СРО ОСГиНК»;
— Бачурина Светлана Самуиловна, ответственный секретарь Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы Российской Федерации по транспорту и строительству и другие.
«Депутатский законопроект — рамочный, на его основе регионы могут создавать свои программы и региональные фонды реновации», — подвела итог дискуссии Г.П. Хованская — Мы прописали то, что необходимо для всех субъектов — конституционные права граждан на жилище, и те нормы Гражданского кодекса, которые не должны нарушаться».
По ее словам, положительный отзыв на законопроект пришел из 33 субъектов, замечаний не высказали 9, и 21 регион инициативу не поддержал. Таким образом, этот законопроект востребован в большом количестве регионов и может стать инструментом для улучшения качества жилья и городской среды для многих россиян.
Сергей Козлов